Je comprends que tu ne vas pas passer par une agence ?

Je suis encore hésitant sur ce sujet. L'agence a ses atouts mais elle engendre des coûts sur le taux de rendement net. Si j'achète ce bien, je vais avoir un taux de rendement de 8% brut.

Honnêtement je pense prendre l assurance loyer impayé. Mais combien de mois peut elle couvrir par exemple? Je souhaiterai avoir quelques témoignages si possible.

Et si je passe par une agence elle fera sûrement une sélection des locataires plausible. Comment valider l'un des choix de l'agence sans me tromper? (Sachant que le risque sera toujours là...)

Bonsoir 👋

Pour ma part j’ai investie dans ma ville natale à Argenteuil en 2021 j’ai 25 ans, j’ai eu mon financement en Juillet précisément avec un taux de 1,06% (131 621€) et 10 000 a taux 0% car je l’ai fait passer pour une RP donc je n’ai pas mis d’apport.

Ce qui me fait des mensualités à 535€ et je le loue 800€ c’est un immeuble de 2007 avec un DPE D et B effets de serre parking en sous sol proche centre ville

En ce qui concerne les impayés il s’agit là que de 2 voir 3% des cas donc ne t’inquiète pas pas de crainte a avoir après le risque zéro n’existe pas mais il y a des point de vigilance à vérifier avant de choisir un locataire par exemple lors des visites :

Si la personne et en retard et qu’elle ne prévient pas éliminé
Si elle a un dossier incomplet
Si elle négocie le loyer
Si elle visite le bien pour quelqu’un d’autre qui compte le louer
Si elle te tutoies
…
Etc etc

Bref si tu a un logement propre dans un emplacement à forte demande tu n’aura pas de mal à trouver de bon locataire

Aujourd’hui en 2023 les taux sont à presque 4% ce qui signifie qu’avec le même financement j’aurais eu 746€ de crédit pour 800€ de loyer ce qui n’est pas rentable lorsque tu y ajoute taxe foncière, charge mensuelle, assurance emprunteur, assurance PNO, j’aurai du mettre un billet de 150€ chaque mois.

Donc faut bien négocier les prix en ce moment je dirais que nous sommes dans une phase de résistance les vendeurs un peu têtu commence à baisser leurs prix mais je pense que d’ici début d’année prochaine il y aura de bonne affaire sur le marché…

Voilà n’hésite pas flemme d’écrire mais sujet très intéressant 🤔

En ce qui concerne les GLI garantie loyer impayé c’est environ 20€ par mois mais ce n’est pas vraiment utile elle ne font rien de spécial, lorsque tu vas recevoir des locataires elle va simplement vérifier que le salaire correspond à 3 x le montant du loyer vérifier si sa déclaration d’imposition et vraie, si les bulletins de salaire sont faux ou non etc etc, il y a un site en ligne pour le faire toi même bref tu peux t’en passer..

Tu peux demander la garantie visale à ton locataire éventuellement si il ou elle est éligible c’est amplement suffisant…

Merci d'avoir pris le temps de me répondre.

Alors après avoir fait une deuxième visite en compagnie de mon artisan. L'achat de ce bien ne se fera pas car le coût des travaux de rénovation est trop important! (une partie de la toiture est à refaire). Cette toiture donne sur la rue principale de la commune et il faudrait y monter un échafaudage. Donc grosse démarche et gros coût!

J'envisage tout de même de continuer mes recherches et de m'informer le plus possible.

Je pense prendre la décision de passer par une agence. Par contre agence physique (ORPI) ou numérique (flatlooker)? L'assurance GLI me semble tout de même assez importante car en cas d'impayé, elle nous couvre financièrement.

Pour la période je la trouve intéressante car les biens sont négociable surtout sur les DPE G-F-E car la demande est faible et la loi "climat et résilience" oblige les bailleurs à vendre si ils refusent d'effectuer des travaux de rénovation énergétique. De plus l'évolution des taux n'est pas un frein car c'est quelque chose de négociable dans le temps.

Je vais visiter un autre bien dans la semaine et après calcul j'ai estimé:

- Rendement brut annuel: 8.54%
- Rendement annuel net de charges: 4.76%
- Rendement annuel net après impôt 3% (un livret A, merci les impôts...)

Est-ce tout de même rentable?

Comme au indiqué au dessus, c'est les 4% actuels qui vont représenter une somme importante de ton crédit ... donc à mon sens à ce taux là ce n'est pas intéressant mais à voir dans les négociations avec un dossier très solide si tu peux le baisser vers 3%. La période covid était une opportunité en or pour investir avec des taux à 1% !

L'immobilier physique reste un bon investissement à LT mais ne te rendra pas riche, à part si tu te lances dans l'investissement de plusieurs biens (surtout ceux à rénover) et que tu en fais ton métier. Par contre ça reste une bonne sécurité qui te permettra d'avoir un pied à terre et une indépendance à vie donc pas négligeable.
Le problème en France c'est les taxes comme tu le mentionnes (pourquoi autant de personnes vont à Dubai ? Haha), et dans tous les cas ils vont te ponctionner une grande partie ...

D'où le fait que la plupart des gens ici investissent en bourse (et encore y a la flat tax 30% qui fait mal au fion) via CTO ou PEA !

Suis ton instinct 😉

Visale.fr

Slt, entre nous, dans la mesure du possible, il faut cour circuiter les agences ; pour la signature du bon de visite, tu viens avec un ami qui signe à ta place… (prends bien sûr le rdv à son nom). 8%... ce n’est pas assez, attention aux surprises…
(Ce qui suit s’applique surtout dans du nu… et je ne suis pas sûr que cela soit valable pour le lmnp…)
Pour l’assurance loyers impayés et dégradation, il faut prendre Visale, c’est gratuit, attention avec Visale tu ne peux pas cumuler avec les garants… parce ce que Visale est le garant du locataire. La couverture est de 24 mois je crois, soit le temps de la procédure, qu’ils prennent totalement en charge, huissiers compris… et pour la dégradation, c’est deux mois de loyer il me semble… La sélection du nouveau locataire se fait en plusieurs étapes, dont la première à la charge de Visale, l’étude du dossier… qui est un point chronophage surtout en cas de faux documents ou d’omissions… L’avantage de Visale réside dans le fait que le futur potentiel locataire devra te fournir la fameuse Attestation Visale, sur laquelle figure le montant maxi de loyer auquel ton candidat peut prétendre… Il te faudra toi aussi créer un compte Visale et entrer le numéro Visale de ton futur locataire pour activer la garantie ; ATTENTION : toujours activer la garantie auprès de Visale avant de signer le bail
La gestion des locataires, entre nous, il faut la faire toi-même, d’une part parce que c’est beaucoup plus simple depuis qu’on est plus obligé d’envoyer les quittances de loyer tous les mois… et puis ce n’est pas aussi fastidieux que les OMA le pensent… mais il faut suivre les règles dixit Jason et ne jamais en sortir…
Visite, Visale, Bail, état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie. Il faut l’attestation Visale avant de remplir le bail… et c’est tout… Pas de quoi en faire une montagne…

C'est votre première opération ?

Tu as une agence ou tu es juste marchand de biens ?... je te verrais bien aussi Architecte...